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楼市形势定了, 三四线城市楼市迎来谢幕, 地产分化加剧

2022-08-03 15:42:52 幸运飞船 已读

说起房产,很多人有上不完的话,以前聊都是谁买房赚了多少钱,现在聊的是谁买房赔了多少,谁买房的房子没有交房,甚至烂尾。整个楼市和5年前相比发生了巨大的变化。在楼市发展的20多年中,从未见过楼市形势这么严峻。

但从楼市发展的历史轨迹看,楼市不会一直长青,漂亮过和小日子过得不错的房价都崩盘了,海南的房价也崩盘了,如果2022年房价还在上涨,那楼市很快就会崩盘。

对房价已经连续上涨20年的楼市来说,房价不会只涨不跌,拐点必然到来,但很多人还在沉浸在2008年4万亿救市的心情中,但从现实情况来看,虽然有2万亿的政策,但是不是未来地产行业。

这次楼市的问题问题其实从2014年就开始了,那一年楼市出现了高库存,整个楼市面临着高库存,甚至随时都会崩盘,结果就出台了棚改、降准、降息,货币化安置等手段。在这一系列的组合拳下,整个楼市开始变得火爆。到2015年楼市房价开始疯狂上涨,到2016那年整个楼市开始疯涨。

经过这轮的楼市洗礼,越来越多的人开始进入楼市,很多人认为房价是“只涨不跌”,因此到了2021年整个房价涨幅在40%,老百姓认为房价还会涨,买房是对的。

就在这种情况下,楼市迎来了拐点,2021年下班以来,楼市出现了“拐点”,并且开始变冷,在这背景下,最先出现问题的是三线城市,在短短半年的时间内,各种政策开始出台,整个市场没有出现什么起色,不少人都投向了三四线城市,关注房价的回落。

国人,2022年上半年的楼市一经爆出,整个楼市哀鸿遍野。

根据房产数据机构,克尔瑞同属现摘,4月份4个一下年城市新房成交同比下滑了39%,二线同比下滑了51%,三四线城市下滑同比高达53%,下滑是普遍的趋势,并且成交价格也大幅度下降。因此在2021那年出台“限跌令”的城市有23个,规定把房价跌幅控制在15%以内。

根据国家统计局的数据显示,2022年上半年房产成交面积是6.89亿平方米,只有6.6万亿的销售额,同比下降了31.8%,成交面同比下降了26.6%,整个数据是非常冰冷。

针对整个情况,有网友说,房价真的不涨了吗?那么房价限制下跌15%,房价就不跌了吗?答案是否定的,从最近几个月的数据看,目前全国有34个城市的房价跌到了4年前,据说牡丹江二手房下降高达15.8%。

除了房价下降,土地市场也发生了巨大的变化,成交量大幅度下降。

在2021年时候,第一批集中拍卖中,不少城市土地都创下了新高,但第二次很勉强,到了第三次更惨,大多数民企基本都没拿地,基本上都是央企、国企去拿地。

根据财经公开的资料显示,2022年上半年,全国外资关联的土地财政下降了31.4%,其中三四线城市下滑得最大,毕竟房价下降,没有房企敢去拿地。

据公开的数据显示,2022年前5个月全国百强方案七拿地主要在国家中心城市,占比有84%,三四线城市只有可怜的16%,但在2017年到2016等土地成交土地中,三线城市目前已经拿地占据成交面积的75%,但目前的这点比重真的太低了。

对大多数房企来说,未来三四线城市不再是主要选择,会把目光聚焦到一二线城市,原因很简单,一二线城市房产市场还有潜力发掘。

因此,三四城市的楼市真的开始谢幕了。

在地产行业开始疯狂上涨的时候,所有城市的房价都在上涨,不会出问题,因为一二线城市的房价太对买不起,只能把手中的资金投放到三四线城市。

在过去的几年中,春节“返乡置业”是大多数人第一想法,不少人在外地工作打拼,最后都会回老家县城或者省会买房,最关键的是不少人害怕老家房子涨价买不起,因此都纷纷争先恐后的回老家,因此三四线城市开启了一系列的扩展,什么发展中心,规划新区等,一波又一波的韭菜开始进入楼市。

但这波房价的上涨和楼市繁荣是有水分的,其中棚改是做的贡献最大,因此不少“韭菜”也开始开一起疯狂。

楼市饱和,开始供大于求。

根据央行统计的数据,目前城镇居民有房率高达96%,两套住房的家庭有31%,三套以上家庭有10.6%,因此有人说,现在两套房子的人比没有房子的人还多。

从全国楼市库存来看,2022年狭义库存是6.1亿平方米,广大已经达到了37.7亿,根据去库存的周期来看,当前一线城市是19.65个月,二线城市是24.07个月,三线城市是28.15个月,在一些三四线城市更夸张,去化需要60个月,部分城市甚至需要10年,比如肇庆和防城港。

但随着时间的延长,目前县城的房子库存越来越多,价值也大打折扣,如果按照本价来计算,原价卖出去都很难。在这种背景下,二线城市房子都在降价,谁会在意三四线的房子呢。因此,现在除了要解决住房问题,但从现在情况来看,解决不了住房的问题,但还得面临大城市的高额房租。

人口不再增长,城镇化开始放缓

从2022年前6个月的人口出生率来看,人口稳定甚至减少是必然的趋势。同时目前的城镇化率已经达到了65%,自从2016年以来,每年进入城市的人口有1000万,相对2016年以前的2000万已经减少了一半,出现了大幅度减少。

此外,从城市发展来看,分化迹象明显,以前人们都是从农村到县城,但目前不少人都是直接进入一二线城市,三四线城市已经失去了对劳动力的吸引力,在人口减少的加持下,住房需求也在减少。

总之,在各种因素的作用下,未来三四线线城市人口会急速减少,都在涌向少数城市,除了少数的三四线城市,外来大多数三四线城市楼市会迎来谢幕。

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