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楼市下半场逻辑: 终极置业剑指大平层

2022-08-03 15:38:50 幸运飞船 已读

楼市在发展,市场在分化,居住的方式也在轮换。

在当下房地产市场中,有人慨叹获客太难,有人却真正做到了让产品自带流量,这或许也是市场的明显分化。

前不久,长期在京工作的曾女士就针对自己看中的大平层单位直接空中转定,入手邕江边188㎡的大平层让父母能够安享晚年。

可以说,当下的改善型物业版图,由于供应量减少等原因,别墅产品正在不断从市场释出,而将别墅的分层空间统一于一个平面中的大平层,则逐渐风靡更多改善型客群,甚至大有席卷之势。

以2016-2022年(截止到1月底)某一线城市200㎡以上大平层产品的供销数据而论,从2018年开始,200㎡以上的大平层产品供销数据呈连年上涨的趋势,而且成交量更在2021年首次超过了供应量,显示出强劲的市场需求!但潜藏在数据背后的,是2019到2021年供应端涨幅的明显下滑,2019年66.95%,2020年13.30%,到2021年,同比涨幅缩减到了5.60%。

最新数据显示,从全国重点10城新房成交结构来看,今年改善型户型成交占比逐月上升,截止至2022年6月,成交占比超四成,达到近两年来的最高水平。其中,舒适型的大平层产品成交更是异军突起。

大“室”所趋,高净值人群的置业逻辑

很多人以为选择大面积单位购房者,是因为家里的核心成员多了?其实更多的,还是来自真实的用户需求而触发的。

开头提及的曾女士在南宁购入的大平层单位,实际上日常居住的只有父母老两口,但在提及购房理由时,她一语中的:“在土地资源越发珍贵的今天,占据了各类资源的大平层其实才是性价比最高的。生活讲究的是舒适感与品质,同类型的大平层,我在北京没法入手了,但在父母在的城市,还是可以努力的。”

而拥有同样置业逻辑的吴先生,就也为深圳一个藏山瞰海的大平层由衷打动。对于吴先生来说,能找到一个360°的全景大平层,每个功能空间都能看到梧桐山和大鹏湾海景,即使是在深圳这座靠海的城市也是可遇而不可求的。

而大平层给予业主的纯粹私密性,也是很多家庭选择的理由。“两梯两户双开门独立设计,私密性高,景观和视野都不用和其他人共享。”吴先生告诉我们。

像吴先生这类多次置业买家,他们处事低调,但对于能彰显自己生活品质的事和物却往往舍得一掷千万金。并且有着适当职住距离,回到家中仿佛就与山海融为一体的大平层居住体验,对于他们来说太重要了。

深圳龙湖天琅实景图

选择大平层的他们,到底在选择什么?

在大众的普遍认知中,可能都会认为资金实力不强,在选择上首先就受制于门槛的刚需置业群体购房难度指数是最大的。但实际情况是,上有老、下有小,已经取得一定社会地位,因品质而追求换房的人是最难满足的人群。

像本身就居住在惠州金山湖别墅区的陈先生一家,如果换房只能选择同一个区域,因为生活轨迹已经固定,也不想变来变去了。但早年买入的物业如今已经老旧、物业管理跟不上,别墅住久了,也想换住大平层,起码不用跑上跑下。但中心区域的产品有限,看了市场的很多产品,最后他选择了龙湖的天宸原著。

“为了换房,我们基本已经跑完了所有金山湖的项目,但幸运的是,这里比较符合我们的要求。”陈先生讲述,选择大平层不仅是要空间更要细节,“一个客厅空间,有的项目开间只有6米,但这里有7.4米;有的主卧面积只有45-50㎡,但这里能做到50-60㎡。房子住的是舒服,每一个小细节,我们都很重视。”

不仅如此,陈先生也会让家人了解清楚开发商的品质口碑、物业和园林,“买房就是为了换一种品质生活,当然要面面俱到。”他向我们讲述。

大平层单位的热销趋势,其实也暗藏了成熟买家的“小心机”。在梳理客户的购房意向时,几乎所有的买家都会提到一点,那就是“纯粹性”,大平层拥有其固定的买家群体。已经购入南宁双珑原著附近高层项目的刘女士,在看完双珑原著的户型后又马上出手。用她的话来说就是“小区的气质匹配人的气质,楼盘的气场对应居住者的气场。”很多人买房注重的是规模,而一小部分人买房更注重身边的邻居。

地产赛道的产品创新与人居变革

在房地产市场越来越分化的当下,与之相对应的就是住房消费的升级和大户型的单位成交占比在提升。

市场在哪里,资源就流向哪里,动力哪里,创新也就在哪里。业内人士指出,与刚需产品在实用性上刮起“龙卷风”在同时进行的是,终极改善的大平层项目正在成为开发商竞逐产品的主赛道。

多项针对改善买家的调查报告都指出,一个高品质项目的“自我修养”必然包含外立面这一重要因素。以貌取人不可取,但“以貌取楼”的第一印象却往往十分重要。

广州龙湖天奕实景图

为了还原最佳的景观观赏性,市面上的大平层均采用全景玻璃幕墙设计,视野宽阔,立面新颖,如广州的龙湖·天奕,深圳的龙湖·天琅,南宁的双珑原著,不辜负项目所在自然资源的景观配套,似乎只有全景玻璃幕墙,能够毫无保留地展示项目特质。从研发的角度看,楼盘的外立面是建筑和精工的集大成所在,从业主角度看,其实也居住者身份的象征。

此外,大平层产品也让房企在单一空间范围内有了大展拳脚的可能。

细心的买家会发现,无论是在广州、深圳等发达城市,还是宜居城市南宁、惠州等适住型城市,从用家的角度出发打磨产品,超越创新,都使大平层产品在市场上获客进入良性循环。

南宁龙湖·双珑原著实景图

从最早的LDKG空间,到现在的个性化定制。空间的升级,是升华“家”的温度需求,LDKG设计温馨之处在于,创造面对面交流的场景,每个细节都照顾到家庭成员生活习惯,空间通透,爱亦不受阻隔。而X空间的自主设计,是尊重新一代年轻高净值人群的自主空间设计,如南宁双珑原著的无隔断空间,全屋采用室内无墙设计,让业主可以用DIY的方式打造属于自己的沉浸式观江生活。把房子的设计权还给业主,可以说在当下的市场上很少有开发商做到。

市场分化下的真正保值资产

都说小住宅是投资的,大平层是自住的。其实在市场分化的当下,大平层才是一键解锁“居住+保值+增值”的正确方法。

就如单价决定品质、总价决定圈层的道理一样。楼市中“只买贵的,不买对的”这样一条看似不符合市场规律的选房原则,也是不无道理的。发展商早在定价之初就用专业的法则,为每一套物业的价值定好范围。开盘时单价贵5000的单位,最后反映到二手市场上,往往也许就是总价要比同一小区的其他房源贵50-100万成交。

大平层单位占据优质的资源,又拥有强大的产品力,成为市场能穿越周期的一类产品。来自克而瑞的数据显示,一线城市、新一线城市千万级大平层单位成交量均逆市逐年上扬。而在价格上,大平层单位不仅单价跑赢大市,以总价计算的升值能力更是远远抛开其他类型的产品。

如今,大平层已在成交中异军突起的大单位通过匠心建筑设计被赋予了“物似主人型”的气场,园林、公区如业主般仪式感满满,空间细节又如一位精致Lady……在如今的地产市场分化下,楼市下半场的购房逻辑已经趋向品质化,对于已经在楼市中身经百战的改善型购房人群来说,或许他们的终极置业需求,就是一套大平层。

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